Чем отличается договор залога от договора ипотеки?

Алан-э-Дейл       20.05.2022 г.

Содержание документа

В соответствии со статьей 9 Федерального Закона № 102, ипотечный договор должен отражать следующие моменты:

  • в обязательном порядке подробно описывается предмет договора ипотеки;
  • указываются сроки исполнения заемщиком финансовых обязательств;
  • прописывается в денежном эквиваленте оценка, общая сумма кредита;
  • указывается процентная ставка;
  • составляется договор залога ипотеки;
  • предусматривается возможность для кредитора взыскивать с заемщика просроченную задолженность со всеми начисленными пенями;
  • в обязательном порядке описываются права клиента, способы разрешения спорных ситуаций, форс-мажоры.

Правильное оформление договора

Как правильно оформить залог при покупке квартиры? Правила составления договора прописаны в статье 339 ГК РФ. В этой статье указано, что договор залога при покупке квартиры заключается в обычном письменном виде, но нотариальное заверение требуется только в том случае, когда того требует договор, обстоятельства по которому обеспечиваются этим залогом. Нужно ли заверять у нотариуса договор купли продажи квартиры, кто ответственен за его оформление, читайте тут.

Оформлять залоговый договор нужно с указания сторон: кто из них является залогодержателем, а кто – залогодателем.

Затем в договор заносят информацию о требованиях, которые им обеспечиваются. Указывается предмет залога, стоимость и подробная характеристика.

Если в качестве гарантии выступает квартира, то указывается ее расположение, метраж, состояние, прилагается полный пакет документов о праве владения и прочее.

Не стоит забывать подробно расписывать права и обязанности обеих сторон. Стоит всегда уточнять вопрос о том, остается ли предмет залога у залогодателя, или его следует передавать держателю.

Нужно также прописать пункт о том, может ли залогодатель распоряжаться имуществом на свое усмотрение, без согласия второй стороны.

Не следует забывать указывать возможность замены залога, и потребуется ли для этого согласие самого кредитора.

Самым подробным образом нужно указать: кто обеспечивает из сторон сохранность залогового имущества, срок действия самого договора, порядок его расторжения или изменения. Закрепляется договор подписями обеих сторон.

Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет

Специфическая черта ДИ заключается в том числе в его предмете. Им является недвижимое имущество либо права на недвижимое имущество (то есть в ипотеку можно отдать, например, право аренды). Ипотекой в силу договора, как правило, обеспечиваются наиболее крупные сделки.

Итак, предмет ДИ может составлять:

  • земельный участок;
  • жилое и нежилое помещение, здание, строение;
  • квартира;
  • право аренды;
  • право требования по договору долевого участия в строительстве;
  • объект незавершенного строительства;
  • иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). 

Заключая договор ипотеки, следует обратить внимание на четкое обозначение предмета ипотеки с указанием всех характеристик, позволяющих его точно идентифицировать (п. 2 ст. 9 закона № 102). Обязательное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, а также наличие государственной регистрации права залогодателя на него

Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на законных основаниях, то залог не выполнит свою функцию).

Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота (п. 2 ст. 6 закона № 102). 

Важное, хотя и временное нововведение в регулирование договора ипотеки — введение правительством РФ правила об обязательном предоставлении ипотечных каникул по требованию заемщика, который утратил серьезную часть дохода. Подробнее — читайте в материале «При каком размере ипотеки можно уйти на кредитные каникулы»

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества

Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки и каковы особенности ее оформления в конкретных случаях:

  1. Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП. Не могут быть предметом ДИ части помещений, земельных участков и т. д. (п. 4 ст. 5 закона № 102).
  2. В случае если предметом ипотеки по договору залога является квартира или иное помещение, то автоматически в залог передается также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и/или земельного участка, даже если договор не содержит такого условия (ст. 75 закона № 102).
  3. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки только с письменного согласия всех совладельцев. В случае общей долевой собственности такое согласие не требуется. Владелец доли вправе заложить ее самостоятельно, не получая согласия сособственников (ст. 7 закона № 102).

2. Случаи возникновения ипотеки в силу закона

Ипотека в силу закона встречается следующих случаях:

  • Жилой дом или квартира приобретены либо построены полностью или частично за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации (п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее — Закон об ипотеке).
  • Жилое помещение приобретено или построено полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке).
  • Земельный участок, приобретен с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка ( если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке));
  • При строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке).
  • Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение (право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);
  • В случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как (в данном случае ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке));
  • При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. При этом получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 Гражданского кодекса РФ; далее — ГК РФ);
  • Объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);
  • Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей) (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке ( п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

Из каких частей состоит типовой договор по ипотеке Сбербанка

Подобное кредитное соглашение состоит из преамбулы и основной части. Преамбула включает информацию о сторонах сделки: кредиторе и заемщике, и основаниях, в силу которых они имеют право заключать договор.

Так, уполномоченный специалист банка может действовать на основании Устава, положения о структурном подразделении и доверенности. Заемщик, как правило, действует от своего имени.

Подписание кредитного договора по доверенности не допускается.

Основная часть ипотечного договора, в свою очередь, подразделяется на 2 крупных блока информации: общего и индивидуального характера. Общая часть включает условия, которые остаются неизменными для любой категории заемщиков:

  • порядок выдачи кредита;
  • способы использования и возврата заемных денег;
  • права и обязанности участников сделки;
  • порядок расторжения договора и основания, по которым оно будет возможно;
  • прочие условия (внесение изменений и дополнений в условия договора, порядок разрешения споров, конфиденциальность информации, условия передачи прав требования).

Индивидуальные условия кредитования связаны непосредственно с конкретным ипотечным проектом и содержат информацию:

  • о предмете договора (какая именно жилплощадь будет приобретаться, ее индивидуальные характеристики);
  • о суммах кредита и первоначального взноса, процентной ставке и сроке кредитования;
  • о взимаемых комиссиях и штрафных санкциях;
  • о передаваемом в залог объекте недвижимости (с указанием оценочной стоимости) и обязанности заемщика по его страхованию;
  • о порядке регистрации сделки в органах Росреестра, передачи жилья в залог, а также последующем снятии обременения.

В заключительном пункте ипотечного договора отражаются адреса и реквизиты кредитора и заемщика.

Заполненный образец договора ипотеки (за исключением персональных данных сторон) можно посмотреть здесь.

Особенности ипотеки при покупке квартиры

Образец договора покупки квартиры в ипотеку можно скачать здесь: Договор купли-продажи квартиры с ипотекой.

Законом об ипотеке также предусмотрены специальные нормы, регулирующие ипотеку жилых помещений. При этом в понятие жилого помещения не включены гостиницы, садовые дома, дачи и иные помещения, не предназначенные для постоянного проживания граждан.

По данному вопросу особый интерес представляет проблема обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Ст. 446 ГК РФ предусматривает запрет на обращение взыскания на жилые помещения, которые являются единственным местом для проживания гражданина. Однако нормы ст. 78 закона № 102 устанавливают исключение из этого правила.

Обращение взыскания на единственное жилое помещение возможно в том случае, если оно является предметом ДИ, обеспечивающего обязательства по кредитному договору, заключенному с целью приобретения этого или иного жилого помещения. Данные нормы стали предметом рассмотрения Конституционного суда РФ (далее — КС РФ) и были признаны не противоречащими Конституции РФ (см., например, определение КС РФ «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности…» от 17.01.2012 № 13-О-О).

Вышеуказанное исключение не касается случаев нахождения жилого помещения в залоге, обеспечивающем другие обязательства (например, кредит на потребительские нужды). В таких ситуациях взыскание на единственное жилое помещение обращено быть не может. 

Существенные и дополнительные условия

Существенными называют те условия, которые обязательны для заключения договора. С ними должны быть согласны все участники соглашения. В соответствии с 9 статьей Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» для ипотечного договора обязательными являются такие условия, как указание предмета залога и его оценка, обязательство, под которое поступил залог, объем требования, которое обеспечивает залог и временные рамки обязательства. Если эти условия не прописаны в документе, он не будет иметь силы.

В некоторых соглашениях оговариваются дополнительные условия сделки. Среди них условия по замене или восстановлению предмета ипотеки в случае, если он был утрачен или поврежден, порядок обращения с претензией в суд о взыскании заложенного имущества, дополнительное страхование и другие пункты. Каждое кредитное агентство предлагает заключить договор ипотеки на своих условиях. Иногда заемщик не знает об их существовании, не обращая внимания на сноски, написанные мелким шрифтом.

Договор ипотеки предмет и стороны договора

1 пункт статьи 130 ГК РФ регламентирует перечень объектов, которые могут являться предметами ипотечного договора:

  • квартиры, частные жилые дома, доли квартир, состоящие из 1 или нескольких изолированных комнат;
  • недостроенная недвижимость;
  • готовые предприятия или имущество, использующееся для ведения предпринимательской деятельности;
  • участки земли (за исключением тех, которые прописаны в статье 63 закона федерального значения «Об ипотеке»);
  • космические объекты, морские, речные и воздушные суда.

Согласно статье 335.2 ГК РФ предмет ипотечного кредитования должен являться объектом собственности или хозяйственного ведения залогодателя. Во втором случае для оформления соглашения необходимо нотариально заверенное согласие собственника.

Виды договоров

Вид договора зависит от того, к какой социальной категории относится заемщик. Российские крупные банки (Сбербанк, ВТБ и другие) предлагают физическим лицам кредитование по четырем основным направлениям (помимо стандартных вариантов):

  • социальная ипотека. Программа кредитования рассчитана на обеспечение жильем социально незащищенных слоев населения, которые не могут приобрести недвижимость на общих основаниях. Частично возврат кредита в этом случае гарантирует государство. Кроме того, оно дотирует процентную ставку, в связи с чем она становится ниже. В 2020 году минимальный процент переплаты – 4,7%. В Сбербанке ставка колеблется от 7,3 до 8,8% (зависит от типа жилья), в ВТБ – 7,9%, в ДОМ.РФ – от 4,7%;
  • военная ипотека. Служащие ВС РФ могут оплатить жилищный кредит с помощью средств накопительно-ипотечной системы, участниками которой они становятся после трех лет несения службы. Приобретение жилья возможно без выплаты первоначального взноса. Если у гражданина есть собственные накопления, он может погасить кредит досрочно;
  • материнская ипотека. Льготное кредитование предоставляется в 2020 году семьям после рождения второго (или последующего) ребенка. Предусматривает субсидию от государства для оплаты первоначального взноса. Кроме того, семья может использовать материнский капитал и собственные накопления, чтобы частично или полностью закрыть долг;
  • долевая ипотека. Предусматривает участие трех сторон: заемщика, банка и застройщика. Юрлицо, которое реализует недвижимость, использует средства кредитополучателя для строительства объекта недвижимости и затем передает его дольщикам. Последние поселяются в доме и постепенно расплачивается с кредитором.

Существуют еще отдельные программы кредитования, такие как дальневосточная ипотека, которые рассчитаны на покупку жилья в определенном регионе с последующим погашением кредита со сниженной процентной ставкой (в среднем 2%). В Сбербанке, ВТБ и других крупных банках в 2020 году можно оформить жилищные кредиты всех перечисленных видов.

Какая разница?

Как видно из из приведенных выше норм права, и, если уж говорить совсем просто, то кредитный договор — это договор о получении у банка денег под проценты, а ипотека – способ обеспечения исполнения разных видов договора. Так в чем же разница между ними? Разница велика!

Кредит можно взять и без ипотеки (например потребительский кредит на покупку телевизора, кухонного гарнитура или игровой приставки), но вот ипотеки без договора не бывает (иначе нечего обеспечивать). В то же время, ипотека как залог может обеспечивать не только кредитные договоры. Ипотекой могут быть обеспечены договоры купли-продажи, поставки, займа и другие договоры. Договор об ипотеке можно заключать и не с банком, а например с соседом.

Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека

Помимо существенных условий, стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть в ДИ также следующие условия:

  1. Возможность обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
  2. Порядок реализации заложенного имущества в случае обращения взыскания на него по решению суда.
  3. Условие о закладной.
  4. Условие о возможности последующей ипотеки. 

Важно! В случае если залогодатель передает имущество в последующую ипотеку в нарушение запрета, установленного ДИ, договор последующей ипотеки может быть признан судом недействительным по иску первого залогодержателя. 

При этом не имеет значения, знал или нет о наличии первоначального ДИ второй залогодержатель. Предшествующий залогодержатель должен доказать факт нарушения последующей ипотекой его прав (см. решение Куйбышевского райсуда г. Санкт-Петербурга от 23.10.2017 по делу № 2-5811/2016). 

Однако это может не уберечь вас от «изменения рыночной конъюнктуры»

Большой объем информации, которую нужно просмотреть и осмыслить в короткие сроки, может влиять на то, что из поля зрения ипотечных заемщиков уходят очень важные детали. Многие банки до сих пор добавляют в договор пункт об изменении ставки в случае «изменения рыночной конъюнктуры» или изменения ключевой ставки Центробанка РФ. Суть данной опции в том, что банк может поменять условия договора без консультации с заемщиком. Конечно, ведущие игроки рынка вряд ли будут прибегать к таким ухищрениям, но попасть под данные пункты шанс все еще высок. В результате при изменении ключевой ставки или при начале экономического кризиса вы рискуете попасть в ту же группу, что и печально известные валютные ипотечники. В сложившейся ситуации выход один — идти подписывать договор в другой банк.

На что обратить особое внимание

Как правило, перед подписанием ипотечного договора сотрудники банка раздают его экземпляры продавцам и покупателям недвижимости и просят их вычитать свои личные данные на предмет ошибок. Это полезная практика

Но на что обратить внимание заемщику помимо наличия опечаток в своей фамилии?

  1. Условия расторжения договора. Как правило, банк имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке при невыполнении клиентом своих обязательств. Сюда же относится продажа долга, его переуступка и т. д.
  2. Возможность повышения банком ставки по займу в одностороннем порядке. Одно дело, если кредитор оговаривает увеличение ставки в результате отказа клиента от страхования – такое условие обычно указано в общем описании кредитной программы и известно заранее. И совсем другое, если в договоре фигурирует расплывчатая формулировка «по причине изменившейся экономической ситуации». Стоит попросить боле четкого описания причин.
  3. Возможность досрочного погашения займа. А также условия проведения этой процедуры и ее стоимость.
  4. Возможность отказа заемщиком от страховки (или хотя бы ее части). Условия проведения данной процедуры, санкции банка за отказ.

Также очень важным пунктом является порядок распоряжения заемщиком приобретенной недвижимостью до момента погашения ипотечного кредита. Как известно, пока квартира в залоге, ее владелец не вправе проводить перепланировки или ремонтные работы, приводящие к изменению жилой площади без согласования с банком. Также под запретом находятся переустройства – съем или установка сантехники, перемещение кухонных плит, снос встроенных шкафов, указанных на экспликации и т. д. Обязательно следует ознакомиться с этими ограничениями, чтобы учесть их при проведении ремонтов.

Также следует уточнить, вправе ли заемщик прописывать в заложенную квартиру кого-то из лиц, не указанных в договоре. Оформление временной регистрации без согласования с банком и прописка собственных детей, рожденных после сделки, также должны быть учтены.

Оформление ипотечного договора

Заключают договор ипотеки физическое лицо и кредитор (банк). Одновременно подписывается залоговое осглашение

Обращаем внимание, что залог не может распространятся на то имущество, которое принадлежит государству или не может быть приватизировано. Оценка стоимости предмета залога производится банком или независимой аккредитованной организацией и является денежной единицей

Как правило, банк сотрудничает с агентством, которое может провести оценку недвижимости. Обязанности по ипотечному кредитованию указываются в договоре, также как их суммы, основания и сроки. Возможность частичного исполнения обязательства также должна быть зафиксирована в договоре. Наличие залога фиксируется в договоре (ФЗ, статья 9, пункт 3). 10 статья ФЗ РФ обязывает заключать договора об ипотеке с заложением недвижимого имущества строго в письменной форме и с заверением у нотариуса.

Оформление ипотечного договора

Структура ипотечного договора

Оформление ипотеки – это сложная, но, часто, необходимая процедура. Для заключения договора ипотеки потребуется изложить информацию по нескольким пунктам, в том числе:

  • предмет договора;
  • обязательства заемщика;
  • сроки действия договора;
  • права и обязанности сторон;
  • закладная;
  • условия обращения с залогом;
  • ответственность сторон;
  • расторжение договора;
  • спорные случаи;
  • форс-мажор;
  • прочее.

Предмет договора. В данном случае подразумевается жилое строение во владении заемщика, которое он готов предоставить банку в качестве залога.

При этом потребуется указать информацию о жилище, в том числе его наименование (жилой дом, квартира), адрес, описание и индивидуальные характеристики. Здесь же отмечается, что жилье, отданное под залог, остается в полном распоряжении заемщика, то есть у него остается право распоряжаться жильем по своему усмотрению – жить в нем или сдавать и получать доходы.

При этом возбраняется ухудшать состояние жилья и снижать его стоимость.

Обязательства заемщика, исполнение который обеспечивает выданный им залог. Здесь указываются:

  • выплата основного долга в полном объеме со всеми процентами;
  • возмещение убытков в том случае, если заемщик не выполняет условий договора;
  • оплата пени и штрафов при просрочке выплаты;
  • оплата процентов при неправомерном использовании чужими средствами по основному договору;
  • возмещение расходов при реализации залогового жилья;
  • возмещение расходов в случае судебного разбирательства по задолженности по основному договору;
  • возмещение прочих расходов банка, в случае, если заемщик не следует договору.

Сроки действия договора описывают момент начала действия ипотеки и ее полного завершения.

На что обратить внимание при подписании ипотечного договора в Сбербанке

При подписании договора ипотеки в Сбербанке нужно обратить внимание на:

  1. Права сторон.
  2. Комиссии, сборы, штрафные санкции.
  3. Возможность досрочного погашения.
  4. Полную стоимость кредита.
  5. Варианты расторжения договора.

Права и обязанности участников сделки – та часть соглашения, которую многие заемщики игнорируют при прочтении. Если в отношении потребительского займа такая ситуация не критична (т.к.

раздел содержит типовые моменты, мало влияющие на ход дела), то касательно ипотеки это просто недопустимо. Дело в том, что в рамках ипотечного кредитования в обязанности заемщика вменяется обязательное страхование залога, обеспечение доступа банковским сотрудникам для плановой проверки заложенного имущества и т.п.

Кроме того, банк может предоставить себе право в одностороннем порядке менять условия сделки. И об этом нужно хотя бы знать заранее.

Комиссионные взносы и им подобные платежи, формируют общую переплату по кредиту

Поэтому важно знать об их размере еще до подписания кредитного соглашения

Помните, что многие из них (за выдачу кредита, открытие ссудного счета и т.п.) признаны незаконными и не могут взиматься с клиента ни при каких обстоятельствах. Банки стараются покрыть упущенные возможности и поэтому плавно расширяют «ассортимент» штрафных санкций и увеличивают их размер.

Мнение эксперта
Куртов Михаил Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем. Специализируется на гражданском и семейном праве. Автор десятков статей на юридическую тематику.

Об этом тоже нужно знать и помнить, иначе банальная просрочка в 1 день может обернуться начислением таких процентов, которые способны повергнуть вас в шок.

Возможность досрочного погашения раньше облагалась дополнительными комиссиями и мораториями. Теперь такая ситуация признана незаконной. Если в вашем ипотечном договоре присутствует что-то подобное, то даже после подписания документов мораторий или комиссию за досрочное исполнение обязательства можно оспаривать в суде.

Полная стоимость кредита – пожалуй, самый важный для заемщика показатель. Ведь он отражает общую переплату по ипотеке с учетом дополнительных платежей: комиссий, страховки и т.п. Зная полную стоимость ипотеки, можно высчитать итоговую годовую переплату по кредиту.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.