Квартиры в новостройках в ипотеку в москве

Алан-э-Дейл       16.05.2022 г.

Ипотека на строительство жилья

Ипотека на строительство жилья (дома) при всей схожести в названии с ипотекой на строящееся жилье (в новостройках) имеет ряд кардинальных отличий и особенностей.

Подпишитесь на рассылку

Как получить ипотеку на земельный участок?

Во-первых, ипотека на строительство дома является залоговой. В качестве залога обычно выступает земельный участок, на котором планируется вести строительство. Он должен находиться в частной собственности и не иметь никаких обременений.

Во-вторых, требуется предоставить разрешение на строительство и утвержденную проектную документацию; к участку должны быть подведены все необходимые коммуникации.

В-третьих, существуют проблемы по точному расчету требующейся для застройки суммы. Если с приобретением строящегося или вторичного жилья все понятно – его стоимость оценивают эксперты, то в случае кредита на строительство жилья сумма ограничивается стоимостью залога (земельного участка).

В-четвертых, ипотека на строительство отличается более высокой процентной ставкой. Первоначальный взнос должен составлять порядка 40% от требуемой суммы.

***

Таким образом, приобретать квартиру в строящемся объекте довольно рискованно. Но возможность сэкономить и отпраздновать новоселье в новостройке, участвуя в долевом строительстве, достаточно привлекательна и востребована на сегодняшний день.

***

Больше полезной информации — в рубрике «Ипотека».

Вам может быть интересно: 

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Что выгоднее — ипотека или кредит?

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Проверка застройщика и строящегося объекта

Для того чтобы предоставить ипотечную ссуду заемщику, банк должен убедиться в благонадежности застройщика. Интерес банка в аудиторской проверке крупных строящихся объектов понятен, ведь это значительно расширяет возможности ипотечного кредитования физических лиц.

Основной список документов застройщика, проверкой которого занимается служба безопасности, включает в себя:

— документы, подтверждающие право на владение земельным участком (или договор на долгосрочную аренду) и разрешающие вести на нем застройку;

— утвержденную проектную документацию по объекту;

— документацию, подтверждающую целевое использование средств на строительство.

Процедура аккредитации (проверки) происходит в несколько этапов. Сначала банк проверяет самого застройщика, а только потом строящийся объект. После положительного заключения банк разрабатывает ипотечную программу кредитования и ее условия по данному объекту.

Стоит понимать, что если строительство только началось и представляет собой «вырытый котлован» – ни один банк не рассмотрит возможность выдачи ипотеки.

Строящееся жилье должно быть возведено хотя бы на 20%.

Проверяет банк и инвесторов застройщика. В идеале основным инвестором является сам банк, выбранный заемщиком. Тогда у потенциального заемщика есть шанс оформить ипотеку на квартиру в этом доме со сниженной процентной ставкой, ведь банк заинтересован в быстрой реализации квартир застройки и ее окупаемости.

Использование социальных программ при оформлении ипотеки

Особенно привлекательные ставки по ипотеке финансово-кредитные учреждения могут предложить только тем покупателям, которые подходят под критерии льготного жилищного кредитования. Таких программ в России не так много:

  1. Для семей с детьми, Постановление Кабмина №1711. Доступна для родителей, воспитывающих двух и более детей, младший из которых родился не ранее 1 января 2018 года. Первоначальный взнос по ипотеке можно погасить с помощью сертификата на материнский капитал. Ставка по кредиту не может превышать 6%. Государственная поддержка в виде доплаты процентов по ставкам, превышающим 6%, будет длиться от 3 до 8 лет (в зависимости от количества детей). Оформить ипотеку можно до 2022 года. Жилье не должно быть дороже 6 млн.руб, если квартира приобретается в регионах, и 12 млн.руб, если недвижимость расположена в Москве, Санкт-Петербурге или тех же областях.
  2. Военная ипотека, закон №117-ФЗ. Доступна для военнослужащих-контрактников, участвующих в накопительной программе (НИС) не менее 3 лет. На деле механизм работает как поэтапное погашение займа на покупку жилья за счет средств Минобороны. Возвращать деньги в бюджет придется только тем, кто прослужил в армии менее 10 лет и был уволен по собственным причинам или из-за невыполнения условий контракта. Тем, кто отдал Родине 20 лет службы, ничего выплачивать не придется даже после увольнения.
  3. Дальневосточная льготная программа. Распространяется на территории Бурятии, Забайкалья, Амурской, Хабаровской, Магаданской и Сахалинской областей, а также Камчатки, Приморья, Республики Саха и Камчатки. Молодые семьи (даже не имеющие детей) могут получить кредит по ставке 2% годовых.

Какие существуют риски при покупке в ипотеку строящегося жилья?

  • Предугадать невозможно, сможет ли застройщик сдать новостройку в планируемые сроки или нет. Перед выбором той или иной новостройки тщательно изучите историю сдачи других объектов застройщика. Аккредитация застройщика в банке или в сразу нескольких банках служит определенной гарантией того, что стройка не будет заморожена на неопределенный срок в связи с банкротством. Отлично, если строительство застраховано.
  • Долгострой также неприятен и чреват дополнительными расходами. Во-первых, заселение в новую квартиру откладывается на неопределенный срок. Во-вторых, вы не можете переоформить ипотеку и вынуждены продолжать вносить платежи с завышенной процентной ставкой. Впрочем, по второй проблеме существует решение. Согласно ч. 2 ст.6 и ч. 2 ст.7 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан компенсировать все возникшие расходы, связанные с неисполнением условий договора о долевом строительстве. 
  • Существует определенный риск быть вовлеченным в мошеннические схемы с двойными продажами. Но он сводится к нулю, если вы вносили взнос после обязательной государственной регистрации договора о долевом строительстве в соответствии со ст. 4 упомянутого закона № 214-ФЗ. В таком случае подписание «левого» договора исключено.

Больше полезной информации по теме ― в «КонсультантПлюс». Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Плюсы приобретения в ипотеку строящегося жилья

— Выгода приобретения строящегося (первичного) жилья очевидна – оно всегда дешевле предлагаемого вторичного на рынке недвижимости, разница может достигать 30%. Эксперты советуют рассматривать варианты новостроек, отстроенных на треть или половину. Стоимость за квадратный метр все еще достаточно низкая, а вероятность окончания строительства в срок выше.

— Приобретая квартиру в строящемся доме, вы получаете юридически чистое жилье, не обремененное историей. Необходимость в утомительной проверке и титульном страховании при покупке отпадает.

— Планировка новостроек оптимальна и современна. На этапе строительства вы можете рассмотреть различные проекты и выбрать наиболее подходящий.

Особенности покупки квартиры в ипотеку

Процесс покупки жилья в новостройке протекает гораздо быстрее, чем реализация сделки на вторичном рынке. Благоприятными условиями для быстрого оформления считаются:

  • достаточные доказательства платежеспособности;
  • выбор застройщика, аккредитованного банком;
  • клиент имеет хорошую кредитную историю, пользуется другими сервисами кредитора;
  • выбранная квартира не была ранее приобретена и не передается по переуступке прав;
  • клиентом выбрана стандартная программа кредитования (для ипотеки по господдержке потребуется сбор дополнительных документов).

Сделки на первичном рынке выгодно отличаются еще и тем, что у покупателя нет необходимости заботиться о правах третьих лиц, оценке технического состояния помещения и приведении его в соответствие требованиям специалистов БТИ. Кроме того, почти все заботы об оформлении документов берут на себя специалисты юротделов застройщика.

Что касается финансовой стороны вопроса, то практика показывает, что:

  • покупатель может сэкономить до 30% стоимости, если заключает ДДУ на ранней стадии строительства;
  • ставки на новострой ниже, чем на «вторичку»;
  • комфорт работы с застройщиком придется оплатить дополнительно (скорее всего, выбора у клиента не будет, услуги юристов и риелторов входят в стандартный пакет услуг);
  • вероятность одобрения ипотеки на новостройку выше за счет исключения риска оспаривания факта законности перехода права собственности.

Нужно ли обращаться в агентство или к риелтору?

Вопрос привлечения риелтора в качестве помощника при подборе вариантов жилья не первичном рынке остается открытым. Каждый сам решает, насколько ему важны советы другого человека за дополнительную плату. Однако не стоит забывать о том, что серьезное агентство обычно предлагает не столько гида по строящимся домам и полуготовым объектам, сколько юридическую помощь в выборе застройщика и выгодного кредитного плана.

Платить посреднику однозначно стоит, если:

  • человек покупает недвижимость в другом, незнакомом ему городе;
  • клиент не имеет возможности сам подобрать варианты, подходящие под его критерии;
  • в штате агентства есть юрист, готовый разъяснить положения предлагаемых к подписи договоров;
  • риелтор готов взять на себя не только подбор объектов, но и их проверку (анализ надежности застройщика, получение выписок из ЕГРН, ознакомление с информацией о задолженностях и обременениях).

Особенности оформления ипотеки на строящееся жилье

Для банка процедура оформления ипотеки на строящееся жилье довольно рискованна. Если по программам кредитования на приобретение вторичного жилья в качестве гаранта погашения займа служит покупаемая квартира, то в рассматриваемом случае жилья как такового еще не существует, а, следовательно, и нет залога.

Ипотека на строящееся жилье оформляется в два этапа.

1. Сначала подается стандартный пакет документов для рассмотрения возможности выдачи займа.

2. Только после одобрения банку предоставляется пакет документов по выбранному объекту строительства и застройщику.

Банк тщательнейшим образом проверяет застройщика и оценивает ликвидную стоимость объекта. Процедура эта достаточно дорогостоящая и продолжительная.

Пакет документов для оформления ипотеки на квартиру в новостройке

Каждый банк вправе самостоятельно разрабатывать список документов, достаточных для проверки состоятельности потенциального клиента и законности проводимой сделки. В стандартном перечне можно увидеть:

  • заявление, подписанное лично клиентом;
  • зарегистрированный в Росреестре ДДУ;
  • копию и оригинал паспорта – для некоторых банков принципиально, чтобы заемщик имел российское гражданство, кроме того, есть ограничения по возрасту (не моложе 18 лет);
  • справку о доходах 2-НДФЛ – за период от 6 до 12 месяцев;
  • выписку из трудовой книжки или письмо от работодателя о занимаемой должности и продолжительности безупречной работы;
  • согласие супруга (нотариальное) или его заявление о желании стать созаемщиком;
  • доказательства получения других регулярных доходов – от аренды, от профессиональной деятельности или предпринимательства.
Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.